Imaginez une situation : une personne prend en photo votre bien et le poste quelques semaines plus tard sur internet (site d’une agence immobilière ou autre) ou sur les réseaux sociaux sans que vous n’ayez donné votre autorisation. Bien que cela vous paraisse inédit et peu probable, de nombreux particuliers se retrouvent dans cette situation et c’est en ce sens que la question a d’ailleurs fait l’objet de nombreux débats. Photographier un bien immobilier qui n’est pas à vous et le diffuser est a priori plus fréquent que ce que l’on peut imaginer.
Dans un premier temps, la Cour de Cassation avait décidé que « le propriétaire a seul le droit d’exploiter son bien, sous quelque forme que ce soit » de sorte que « l’exploitation du bien sous forme de photographies porte atteinte au droit de jouissance du propriétaire ». Pour résumer, il était impossible qu’un quelconque photographe privé, professionnel ou agent immobilier, ne puisse prendre en photo un bien immobilier ne lui appartenant pas, que ce soit la maison d’un voisin ou tout autre logement.
Qu’est ce que le Droit de Jouissance de son bien immobilier?
Le 7 mai 2004, la Cour de Cassation décide de mettre en place un arrêt mentionnant que « le propriétaire d’une chose ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de celle-ci ; il peut toutefois s’opposer à l’utilisation de cette image par un tiers lorsqu’elle cause un trouble anormal ».
Le propriétaire d’un logement ne pourra donc plus s’opposer à ce que l’on photographie son bien immobilier sauf si cela lui cause un trouble dit anormal. Cette décision a été confirmée par la suite en 2005 et n’a depuis jamais été remise en cause. Cela change ainsi toute la donne autour du droit de propriété de l’image de son bien et de toutes les photographies y afférent. Un photographe, que ce soit votre voisin, une agence qui prospecte, un promeneur, peut prendre en photo votre maison ou appartement ou terrain, et si cela ne cause pas de trouble anormal, si il n’en fait pas la promotion par exemple, cela n’est pas illégal ni répréhensible.
Cela revient donc à parler du droit de jouissance de son bien immobilier. En effet, selon l’article 544 du Code civil, « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements ». Attention le droit de jouissance d’un bien immobilier peut concerner tant un propriétaire qu’un locataire. De ce droit découlent des droits et devoirs bien spécifiques, et des attributions exclusives ou non de droit de jouissance d’un logement (si copropriété etc…)
Qu’est ce qui est considéré comme trouble anormal ?
Comme le dit la loi, il y a des limites à l’exploitation de l’image d’un bien immobilier. Quand le propriétaire foncier démontre via des preuves que les images de son logement lui cause un trouble personnel et porte atteinte à sa vie privée, il peut demander en justice la cessation dudit trouble ainsi qu’une indemnisation compensatoire du trouble subi.
Par exemple, cela peut arriver quand la photographie du bien immobilier entraîne par la suite un afflux de personnes aux abords de la maison et trouble la tranquillité du propriétaire. Ou quand l’image du bien ou de la piscine se trouve identifiée dans une agence immobilière sans mandat de vente, ou dans un magazine sans l’autorisation de publication du propriétaire.
Droit à l’image des personnes et des biens
Si l’on se réfère à la législation, une autorisation doit être demandée pour utiliser l’image d’une personne sur n’importe quel support. C’est une autorisation très précise qui permet de s’assurer que la personne en question a bien donné son consentement pour toutes les utilisations de son image, car elle est la seule propriétaire.
Contrairement à une personne, pour l’image d’un bien, quel qu’en soit le prix, l’autorisation du propriétaire n’est pas requise. Que ladite photographie soit prise dans le cadre du travail d’un photographe ou par un particulier qui trouverait juste jolie la maison et la prendrait en photo dans ce cadre, il n’y a pas besoin d’autorisation préalable. Toutefois si le photographe en fait usage professionnellement, la donne change.
Le propriétaire peut tout à fait reprocher à l’utilisateur d’exploiter son bien immobilier qui pourrait lui causer un trouble par la suite, mais il n’est pas propriétaire de l’image de son bien.
C’est le 31 mars 2015 qu’une décision a été prise par la Chambre commerciale de la Cour de Cassation mentionnant que l’exploitation commerciale en elle-même ne constituait pas un trouble en tant que tel.
Il n’y a pas de droit à l’image d’un bien pour éviter d’étendre le domaine privé sur le domaine public. Si l’on considère que prendre une maison en photo est considéré comme droit à l’image, alors plus aucune photo ne peut être prise nulle part.
