Déterminer le juste prix d’un bien immobilier est le point essentiel d’une vente ou d’une location.
Un avis de valeur immobilier ou communément appelé estimation immobilière est un document écrit et synthétique donnant la valeur financière d’un bien immobilier à une date donnée.
Cependant, il y a bien une différence entre un avis de valeur et une estimation.
Depuis peu, le terme « estimation » ne peut être utilisé seulement par des agents immobiliers ayant le titre d’Expert Immobilier et donc inscrit auprès de la Chambre des Experts Immobiliers.
Concernant le terme d’ « Avis de valeur », il peut être utilisé par un agent immobilier non expert, c’est-à-dire qu’il n’engage pas la responsabilité de son rédacteur et n’a pas en soi de valeur légale.
Pour conclure, un expert immobilier rédige une « estimation » ou autrement dit un « rapport d’expertise », alors qu’un agent immobilier émet un « avis de valeur ».
Qu’est-ce qu’un « Avis de valeur » ?
Pour résumer, un avis de valeur immobilier est un document structuré, donnant la valeur vénale ou locative d’un bien immobilier afin d’en expliquer le montant. Celui-ci se base sur la visite des lieux, l’analyse du marché immobilier, que ce soit l’environnement, l’attractivité de la zone, le quartier, la proximité de commerces, etc. ainsi que des renseignements techniques divers.
Ce document qui sera conservé par le propriétaire doit être clair et précis, il sera un vrai support de communication. Il vous permettra également de vous démarquer de la concurrence si celui-ci est bien rédigé car il reflète votre expertise et votre professionnalisme auprès de vos clients. Il est donc primordial d’avoir une certaine expérience dans l’immobilier.
Établir un avis de valeur de manière fiable revient à procéder par technique et à s’appuyer sur de nombreuses données ou datas exploitables à date. Nous retrouvons trois méthodes très courantes dans le secteur de l’immobilier , à combiner :
- – La méthode de comparaison. Très souvent utilisée, elle prend en considération les biens similaires à la vente ou vendus dans une zone géographique proche.
- – La méthode du client. Elle prend en compte l’évaluation souhaitée par le client en fonction de sa connaissance du quartier, des prix du secteur, etc.
- – La méthode du professionnelle. Elle consiste à mobiliser les équipes commerciales pour mettre à profit l’ensemble de leurs expériences et savoir-faire et ainsi rassembler le maximum d’informations. Il faut aussi prendre en compte les propositions tarifaires de vos futurs acquéreurs pour analyser l’influence du prix.
Quels sont les éléments à prendre en compte pour rédiger l’avis de valeur d’un bien immobilier à vendre ?
Pour rédiger un avis de valeur, il faut avoir précédemment bien sûr réaliser la visite du bien immobilier de manière scrupuleuse et avertie. Les logiciels immobiliers apporte une grande facilité à la rédaction, comme les avis de valeur sur Consortium Immobilier ou sur le logiciel d’évaluation Jestimo.
Durant la visite, l’agent immobilier doit prendre des mesures, noter les points forts et les défauts du logement, tout en posant également des questions au propriétaire, en prenant en compte l’environnement, en demandant des documents tel que les diagnostics immobiliers ou les actes de copropriété entre autres demandes.
Concernant le contenu de l’avis de valeur, il faut retrouver l’adresse du bien, le nom et prénom du propriétaire et une estimation vénale en cas de revente, aux conditions actuelles.
Vous pouvez également compléter votre avis de valeur afin que celui-ci soit correctement structuré avec d’autres éléments tel que :
- – L’estimation des éventuels travaux,
- – L’analyse de l’historique de la copropriété,
- – Les éléments environnementaux comme vu précédemment (zone géographique, attractivité de la zone, quartier, etc…)
- – Les éléments techniques (énergétiques, caractéristiques du bâtiment)
- – Les éléments esthétiques (prestations, architecture, etc.…)
- – L’approche concurrentielle des biens à la vente ou à la location qui se situent dans le même secteur est aussi un élément important.
En revanche, en ce qui concerne une estimation immobilière, celle-ci doit être beaucoup plus complète que l’avis de valeur. Elle comprend le même rapport mais avec des conclusions et des annexes supplémentaires.
Comment structurer son avis de valeur ?
Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise rédaction pour un avis de valeur tant que celui-ci comporte tous les éléments que nous avons énuméré précédemment.
Généralement, un avis de valeur peut se structurer en 3 parties.
La 1ère partie comporte les coordonnées du propriétaire, les caractéristiques du bien avec les points forts et les points faibles à prendre en compte pour la vente ou la location, les informations financières mais aussi une sorte de plan de son agencement. Il est important pour l’agent immobilier de poser les bonnes questions et de demander toutes les pièces nécessaires pour la mise en vente auprès du propriétaire.
La 2ème partie concerne les services et les moyens humains qui seront mis à profit. Il faut mettre en avant le bien immobilier à la vente (ou à la location) afin de séduire les futurs acquéreurs, car comme vous le savez, votre objectif principal est de le vendre (ou de le louer).
Pour cela, vous devez réaliser des photos de qualités, professionnelles, rédiger une description de l’annonce accrocheuse, mettre un panneau immobilier pour sensibiliser le grand public (voir l’article sur les panneaux immobiliers), diffuser l’annonce sur tous vos supports de communication (site internet, réseaux sociaux, portails d’annonces immobilières…) et enfin relancer votre base de données acquéreurs dont leur demande correspond tout à fait aux caractéristiques de ce bien.
La 3ème partie sert de conclusion à votre avis de valeur. Elle permet de faire un audit global sur la maison ou l’appartement en vente ou en location pour estimer au plus juste son prix de mise sur le marché.
Pour résumer, un avis de valeur est un travail ayant une très grande importance pour votre business. Ne prenez pas à la légère ce moment dans le processus de vente immobilière mais au contraire, avant de le réaliser, remémorez-vous les informations dont vous avez besoin afin que votre avis de valeur soit structuré et complet. Par la suite, effectuez un audit global en prenant en compte les différentes caractéristiques nécessaires (éléments environnementaux, techniques, esthétiques, etc.) pour établir correctement celui-ci. Aucun point n’est à négliger si vous souhaitez gagner la confiance de vos futurs acquéreurs.
