Un nouveau décret paru à la mi-janvier 2021 prohibe à partir du 1er janvier 2023 les locations dites « passoires thermiques » dont la consommation énergétique dépasse 450 kWh par m², ce qui correspond à l’étiquette énergétique F ou G.
Ce décret fera désormais partie des nouveaux critères à prendre en compte par les agents immobiliers pour juger si un logement immobilier est décent ou pas.
La fin des passoires thermiques pour 2023
Toutes les locations de logement considéré comme « passoires thermiques » seront interdites à partir de 2028 en France. Aujourd’hui, on en compte environ 4,8 millions, selon les dernières données du ministère de la Transition Écologique. Plus de 2 millions sont des locations de logements précaires, dont 1,7 millions font partie du parc privé. Seulement 90 000 logements, soit 4 % des « passoires thermiques » seront donc concernés par l’échéance de 2023.
Cet exécutif se fera étapes par étapes : en 2023, 2025 et 2028. A partir du 1er janvier 2023, tous les logements dont la consommation énergétique excède les 450 kWh/m²/an (classés F ou G sur le DPE) seront interdits à la location. Cela laisse un laps de temps pour les propriétaires afin de réaliser les travaux de rénovation nécessaires.
Les droits en tant que locataire
En ce qui concerne les locataires, ils auront le droit de se retourner contre le propriétaire si celui-ci refuse de faire les travaux nécessaire.
Cette rénovation sera bénéfique car les locataires pourraient économiser en moyenne 100€/mois dans les dépenses énergétiques.
Un DPE « fiable et irréprochable » selon le Fnaim
Dans un discours tenu par Jean-Torrolion, président de la FNAIM, celui-ci soulignait que le DPE se doit être « fiable et irréprochable ». Il a ensuite ajouté « Il faudrait aussi surveiller les annonces des particuliers ». Beaucoup de DPE sont en cours de refonte et vont devenir opposable dès le 1er juillet 2021. Le problème qui risque alors de survenir concerne le diagnostic du logement : si celui-ci fait appel a deux diagnostiqueurs immobiliers et que l’un classe son logement F et l’autre E, cela causera sans aucun doute une problématique.
En ce qui concerne ce nouveau décret pour les locations, il entrevoit également une difficulté pour les propriétaires de logements classés F et G qui n’auraient pas les moyens de réaliser les travaux de rénovation énergétique, malgré les aides dont ils pourraient bénéficier.
Celui-ci a déclaré « Il va falloir soutenir la rénovation de ces logements qui risquent d’être remis à la vente ». Effectivement beaucoup de propriétaires vont se retrouver dans une impasse car le budget de rénovation risque d’être conséquent. Cependnant, il existe des aides publiques qui pourraient aider ces propriétaires. Ma Prime Rénov’ permet à tous les propriétaires occupants de toucher une aide de l’État pour financer leurs travaux de rénovation énergétique. Les bailleurs, quant à eux, devront attendre juillet prochain.
Une durée de validité réduite
Concernant la durée de validation du DPE, la durée fixée actuellement à 10 ans a été réduite pour certains. Ceux ayant réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022. Quant aux DPE effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, ils seront valides jusqu’au 31 décembre 2024.
Le diagnostic DPE change en 2021
Mis en place depuis bientôt deux ans, la réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) va connaître des modifications pour le rendre plus efficace et surtout plus fiable. Suite au nouveau décret mis en place le 17 décembre 2020 au Journal officiel pris en application de la loi dite Elan du 23 novembre 2018, ces modifications vont apporter un caractère opposable au DPE, mais aussi des précisions sur les durées de validité.
Les DPE : informations opposables en cas de préjudice
Fini les DPE à caractère informatif ! Tout bailleur ou vendeur d’un bien immobilier devra fournir dès le 1er juillet 2021 au locateur ou à l’acquéreur le DPE ayant une validité de 10 ans (excepté s’il doit être occupé moins de quatre mois). Ce document obligatoire apporte deux informations essentielles pour tout bien en location ou à la vente :
– Estimation de la consommation énergétique annuelle du bien, avec toujours le classement de A à G (l’étiquette A correspond à un logement peu énergivore de moins de 50 kWh/m²/an, et G très énergivore, de plus de 450 kWh/m²/an)
– Taux d’émission de gaz à effet de serre, également selon le classement de A à G (de faible à forte émission).
Prévue initialement le 1er janvier 2021, mais décalée en raison de la crise sanitaire, le DPE devient opposable ou contestable par le bailleur ou l’acquéreur, au même titre que le diagnostic concernant « l’état relatif à l’amiante ».
Le DPE devient opposable
Jusqu’à aujourd’hui, le DPE avait simplement une valeur informative pour les propriétaire et locataire. Ils devaient être informés de la performance énergétique de leur futur logement avant la signature du bail pour avoir une vraie estimation de leurs prochaines dépenses énergie.
Depuis le décret mis en place le 17 décembre 2020 au Journal officiel pris en application de la loi dite Elan du 23 novembre 2018 portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, le DPE va devenir juridiquement opposable aux tiers dès le 1er juillet 2021.
Cela signifie que le locataire ou le nouveau propriétaire pourra se retourner contre le bailleur ou contre le diagnostiqueur immobilier en cas d’écart significatif entre les performances constatées à l’usage et les évaluations du DPE fourni lors de la location du bien ou de l’achat du bien. Celui-ci devra alors indemniser la « victime » si cela lui a causé des préjudices.
Cependant, seule la classe énergétique est concernée. Les recommandations faites par le diagnostiqueur sur les travaux permettant de réaliser des économies d’énergie et d’argent ne seront pas pris en compte lors de la signature du bail.
Changement de la durée de validité des DPE
Un second décret mit en place le même jour réglemente la durée de validité des DPE.
Les diagnostics réalisés à partir du 1er juillet 2021 ne connaîtront aucun changement et seront valide pour une durée de 10 ans. En ce qui concerne les diagnostics plus anciens :
• Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022.
• Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.
Modifications sur les annonces immobilières
Autre changement qui prendra effet à partir du 1er juillet : la mention des deux étiquettes du DPA sur les annonces immobilières. Que ce soit une annonce pour de la vente ou de la location, il devra être obligatoirement affiché de façon lisible et en couleur l’étiquette climat du logement (performance selon la classe d’émission de gaz à effet de serre) en plus de celle relative à la performance énergétique. Dès cette date, si le bien à une consommation énergétique supérieure au seuil de 331 kilowattheures, l’annonce devra mentionner « Logement à consommation énergétique excessive » et qu’il sera obligé d’effectuer des travaux pour respecter ce seuil au 1er janvier 2028.
